大亚湾楼市均价3200元/M2
发布于：2008年8月18日 出处：论坛 责任编辑：黎阳
大亚湾房地产从来就不缺少世人瞩目，２００７年第一季度已悄然过去。记者从大亚湾区建委了解到，２００７年大亚湾商品房均价将略有上浮，保持在３２００元／平方米左右。２００７年将重点扶助８个以上商品房项目启动，房屋施工面积５３万平方米，竣工面积２０万平方米，且力争小户型达到总住房开发面积的５０％。
目前外地人买房约占７５％
大亚湾区房产科负责人介绍，２００５年，大亚湾商品房均价为１８５０元。２００６年是个“政策年”，老百姓都盼望着新的政策出台后，房价会有明显的下降。而２００６年下半年，房价不降反升，且“上跳”了１／３，达到３０００元以上。据估计，２００７年大亚湾房产均价将会在２００６年的３０００元均价上略有上涨，涨幅在１５％以内，即房价将会在３２００元／平方米上下浮动。
去年房价上涨的原因是什么？该负责人分析，一个是因为２００６年尚是个“政策消化年”，新政策短期内还未能产生明显效应。因为许多在建或将建的房产项目都是在新政策颁布之前批下来的，这些项目不管是户型面积还是单价，都在延续着之前的发展趋势。例如位于大亚湾西区上杨地段西二城市干道北侧的菩提园，其三期工程都是２００５年批建的，但整个工程要到２００９年全部完工。菩提园的户型从１４０多平方米到４００多平方米，５０％以上的购房者都是深圳人，且多买来自己居住。
房价上涨的另外一个原因是，从深圳、东莞及周边城市来大亚湾置业和投资的购房者抬高了大亚湾的房价。据保守估计，到目前为止，在大亚湾购房的深圳、东莞及周边城市的置业者和投资者占据了７５％以上的购买力，而大亚湾本地的购买力只有１０％左右，还有１０％左右的为其他相关人员。究其原因，一个是深圳当地的房价已突破１万元／平方米，而与深圳毗邻的大亚湾的房价只有深圳的１／３，中间尚存的巨大升值空间使得广大深圳人对大亚湾趋之若骛，不论置业还是投资，大亚湾绝对是他们理想的选择之地。相对深圳庞大的购房军团及其强大的购买力，大亚湾本土无论是人气还是从本地购买力上，都只能是深圳的陪衬。大亚湾目前只有１０万左右人口，作为城镇中层公务员以现在的房价购房都颇为吃力，就算有购房的需要，但支付房价对他们来说绝不像深圳人那般“牛气冲天”。
目前大亚湾自身购买力在潜伏期
“照这样的房价态势，以及大亚湾经济发展趋势，预计大亚湾商品房价格在今后２年将突破５０００元／平方米。”该负责人解释，随着去年中海壳牌石化项目的正式投产，其带来的辐射效应已日渐明朗。目前总规修编石化基地的规模已达到２０多平方公里，届时石化区域就需要就业人口２．５万人，加上与石化相关的就业人口和电子、汽车、钢铁等行业的数１０万就业人口将会极大地旺盛当地的人气，而这部分人也会形成强大的房产购买力。
照此估算，２年后大亚湾的房子购买力的组合将是：壳牌等企业的下游产业带来的外来人员占据５０％左右、有换房需求本土人占据３０％左右、转租为买的本土人占据５％，而其余的则是外地人的购买力。也就是说，２年后，包括深圳、东莞等地的外地人购买力比例将明显下降，唱主角的则真正变成大亚湾本土人或在本土工作的人。
惠州大亚湾天拓房地产开发有限公司总经理霍涛也表示，现在虽有一大批企业落户大亚湾，包括壳牌、比亚迪，但这些企业前期投资引来的都是一些基础建设，而这些企业的下游企业需要的大批劳动密集型员工尚未进驻，也就是说真正要买房的人还没来，大亚湾自身的购买力尚在潜伏期。预计大亚湾本身的购买力要真正被激发出来，就在今后２到３年左右。届时，大亚湾已初具城市规模。
小户型将占今年新开发楼房面积５０％
因为新楼盘在目前和将来都有极大的需求潜力，所以楼房每年都在建，且品质也越来越好。据大亚湾区房产科负责人介绍，２００７年大亚湾将重点扶助８个以上商品房项目启动，房屋施工面积５３万平方米，竣工面积２０万平方米，同比增长６０％。该负责人表示，今年新审批的商品房项目将执行新政策对户型的要求，预计套型建筑面积９０平方米以下的小户型所占比重将达到今年住房开发建设面积的５０％。且今年上马的这批楼盘在建筑规划、配套设施、装修标准等方面，相对去年都更加趋于人性化，显得档次更高。
据悉，截至去年底，大亚湾区共有房地产开发企业５０家左右，其中去年新申办的房地产开发企业有１０个，去年年底尚有１０家正筹备注册房地产开发企业。预计今年完成注册的房地产开发企业将又有１５家，且这些开发商均是“有备而来”，手头上均有上万平方米的土地准备开发大项目。
记者还了解到，春节前到目前第一季度结束，大亚湾全区在建新楼盘有７个左右。但１－３月份还没有一个楼盘申报商品房预售，估计４－６月份，将会有两三个项目完工并申报预售，７－９月份之后的下半年，申报商品房预售的将会成倍增长。该负责人解释，这主要是因为上半年一般是项目施工期，下半年则是新楼盘销售旺季。
(本文言论仅代表作者个人观点，与本站无关)
