惠阳淡水个别楼盘以返租等方式促销,有消费者认为只能缓解短期压力

    在惠州房地产市场整体成交量持续数月走低的情况下，各种各样的商品房促销策略也是层出不穷，继多数楼盘打折、送礼之后，个别开发商针对房贷新政对二次及多次置业者的限制，打出“垫首付”的牌子促销，引起业界关注，但是市场反应平淡。

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　　开发商：首付1万多即可买房

　　日前，惠阳淡水某楼盘打出“首付1.2万”的广告，引起业界关注。据该楼盘售楼处的接待人员介绍，如此低的首付实际上是开发商采取了一种新的付款方式，针对的是部分五六十平方米的小公寓。为了减少投资者前期的购房投入，开发商效仿在商铺销售中普遍被采取的“返租模式”，即购房者在买房时的第一笔首付投入，按照正常首付款减去一定年限中房屋出租产生的租金总额来计算。业内人士表示采取返租的方式销售，无异于开发商垫付了部分首付款，大大降低了购房者尤其是投资者的投资门槛和风险。

　　另有楼盘直接以“垫一成首付”来促销，据该楼盘销售方面的负责人表示，垫首付的促销实际上从春节前就开始实行了，主要是针对有投资需要的深圳买家，但从实际的市场反应来看“效果一般”。

　　消费者：能降低投资风险

　　对于开发商垫首付的做法消费者观点不一。市民张先生目前拥有一套住房，对于开发商垫交首付的做法，他表示如果楼盘具有投资价值就愿意购买。张先生的判断是不管市场目前的形势如何，土地毕竟是国家的稀缺资源，商品房的投资价值不言而喻。如果开发商愿意帮忙垫交部分首付，就等于降低了自己的投资风险。“至少现在买房不是以最高价买进来的，而且我相信房价从长期来看肯定还会涨”。

　　市民李女士的观点则刚好相反。她说开发商帮忙垫首付表面上看是降低了购房门槛，消费者短期内购房的资金压力不会那么大；但从长远来看，房贷新政实施后二次按揭购房的利率大幅提高，购房者的还款压力是很大的。如果房价没有实质性的下降，房子的总价那么高，利率又调高了，开发商垫交首付也只能缓解短期内的资金压力，长期巨额的银行贷款还款压力还是要购房者自己去承受。“现在国家调控政策也很严，不知道以后房价会怎么走，暂时不考虑去买来投资”。

　　业界：垫首付促销非唯一选择

　　对此，世联地产有关负责人唐楚才表示，垫交首付的促销方式目前还没有成为惠州市场的主流做法，至于会不会被更多开发商效仿，他表示开发商的促销方式还是跟自己的资金实力有关，瞄准房贷政策的这类促销并不是开发商的唯一选择。也有开发商表示，应对市场变化，开发商除了在价格和首付上做文章，还可以采用丰富的促销手段，如部分开发商为求迅速出货，还采用在大型购物商场门口设临时咨询点的方式促销，也可以收到一定的效果。此外，一些楼盘潜心做好产品，在园林等方面建设都非常成熟的时候才开始做形象展示也是有说服力的。

　　■操作方式

　　返租模式：

　　购房者按揭买房时第一笔款按照正常首付款减去一定年限内房屋出租产生的租金总额来计算。以一套50平方米的公寓为例，房子的总价在17万元左右，首付三成应该出5.1万元，而买家前期只需付1.2万元，余下的3.8万多房款视为开发商返还给购房者的房租收入，同时这套房子几年内的出租收益归开发商所有。

　　垫一成首付：

　　买家如果是第二次按揭购房可先付三成的首付，另外一成的首付款由开发商先垫付给银行，买家可以到交楼的时候再将这笔钱给开发商。

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　　前两月商品房销售面积降8.4%

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　　据悉，今年前两月，全市商品房销售面积24.26万平方米，同比下降8.4%；商品房销售额11.9亿元，增长33.7%.房地产开发投资13.61亿元，增长31.5%.这三个指标分别比去年末回落58.8、68.6、67.4个百分点。

　　统计数据显示，去年全市商品房销售额153.33亿元，突破100亿元大关。销售均价为4001元/平方米，比1-11月销售均价小幅回落31元/平方米。去年第四季度各地商品房销售价格为：惠城区4753元/平方米、惠阳区3554元/平方米、大亚湾区3916元/平方米、惠东县2165元/平方米、博罗县2328元/平方米、龙门县2329元/平方米。