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| ■秋交会购房数据倒挂金钩，秋后算账深圳大亚湾诸盘均热销 整个秋交会期间，人头攒动，显然比今年春交会，去年秋交会又热闹了好许，但五天秋交会爆出的成交数据居然只有３１７套，假如这个数据确实是在秋交会期间成交的深圳真实数据，恐怕今年距离开发商破产，行业崩盘也为期不远了。但就在秋交会之后，深圳很多项目通过报纸或者网络向外传递热销信息，如泰华阳光海秋交会期间成交１００多套，鸿荣源地产业旗下三大项目（公园大地、熙龙湾、禧园）成交超过１００多套，金泓凯旋城成交６８套，其他如城中央，雷圳０７５５也有超过近３０套的成交量，事实上，根据笔者的了解，除了诺德国际外，其他项目在秋交会的成绩都令其各自满意或者非常满意。而秋交会之后深圳国土房管局的备案资料也充分佐证了本届秋交会绝不是深圳地产的遭遇的滑铁卢，连续５天备案数据保持在２００套上下，虽然较去年同期有所降低，但相对冰冷的９月成交量，显然确实能让很多开发商欢天喜地了！ 不仅深圳房地产在秋交会的表现让开发商们欣喜不已，就连大亚湾的开发商也大大地沾了一次光。正式通过秋交会参展的大亚湾项目新际首座，新天名城等项目，国庆开盘成交６０余套，珠三角最美海湾旅游地产项目金海湾通过秋交会现场成交１８套公寓，积累近千名成衣客户，即使没有参展但通过秋交会拉客的秋谷阳光里也成交了９套居家户型，惠丰城成交２０余套，观山悦成交１０余套，珠江东岸以绝对抄底价带装修的纯别墅５６００左右的售价也卖出１０来套，其他项目多少均有斩获，如此看来，依靠绝对低价优势，大亚湾仍旧是深圳中低收入阶层的首选第二置业目的地，第一热土！ 之所以在深圳仍有大批客户选择大亚湾作为第一购房热土，笔者认为不外乎以下几个重要原因： 第一，中低收入阶层在深圳生活压力太大，选择外逃深圳，大亚湾为第一选择，这是心理上的。深圳的居民结构虽然较东莞有所进步，但也是一个典型的金字塔型结构，而不是所谓的ｍ结构，中低收入阶层占有绝对多数，但即使深圳房价进一步下滑，伴随房价下滑的还有金融危机经济危机带来的收入下滑，由此在深圳购房安居的可能性仍旧不高，而压力随着年龄的增长却一天比一天大，如此以来，选择逃离深圳但也不完全脱离深圳，最好的方式莫过于在大亚湾生活，工作在深圳。类似于香港的中低收入阶层，生活在深圳，工作在香港。而之所以选择大亚湾，是因为大亚湾在人口结构，地缘关系上跟深圳最为接近，５成以上的大亚湾企业和人都直接或者间接的跟深圳有关系，所以，到了大亚湾，并没有感觉离开了深圳。 第二，大亚湾前景绝不比深圳差，下一步淘金特区便在大亚湾 深圳的发展机会，明眼人一眼就能看出，对于新人，对于应届毕业生，对于中低收入阶层，再也没有了以往的大把机会摆在面前的时候了，但对大亚湾来说，作为国家级经济技术开发区，千亿产值石化城，到处都是空地，也到处都意味着机会，在千亿产值的过程中，也将造福数千位，甚至更多的富人阶层，这便是大亚湾的魅力之所在。所以，错过了深圳淘金的新人们，无论如何都不要再错过了大亚湾淘金！ 第三，大亚湾明后年房地产将会出现断供潮 这里所说的断供潮，并不是业主断供贷款，而是开发商将没有任何动力继续开发新的项目。按照目前大亚湾的房价水平和现有的成本水平，多数开发商已经无利可图，甚至可能出现亏损。在大亚湾笔者碰到新际地产开发商负责人黄总时，其就表示再也不会跨入这个门槛了，目前开发的新际首座和新天名城均出现不小程度的亏损情况，所有项目延后开发或者不开发。金海湾开发商金融街惠州公司负责人来总也表示，金海湾将暂缓房地产项目的开发，将重点转移到旅游产品的开发上来。如此以来，追逐利润的资本便会转移到其他行业，房地产将会进入长期的低谷发展。而正是这种低谷发展，会造成未来两三年内的断供潮。供给减少，需求不变的情况下，房价便会企稳回升，房地产业将再度迎来新的发展机会。所以，此时虽然不一定是最佳的抄底时机，但笔者认为此间介入，在未来两三年之内，房价理性回归而至攀升并不是难事！ ■天堑变通途，真正的移民潮还没到来！ 目前，阻碍大亚湾全面融入深圳的核心因素在于交通。交通不改，纵有万般理由也难以说服购房者住在大亚湾，工作在深圳！所以，大亚湾在深圳楼市出现滑坡的时候，显得比深圳更狼狈，这就是因为大亚湾宜居但不宜通！所以，很多人一提到大亚湾还是心有余悸的。所以，在新的道路没有打通之前，房地产开发商们要做的就是集体出击，在深圳六区设立免费班车，每一个小时，甚至半个小时一班，接待看楼客户和上下班的大亚湾新移民们。想想，如果碧桂园不开通香港巴士，能有那么多的香港客户跑到碧桂园买房吗？如果广州华南板块没有专车与通达广州市区，能有如今的华南板块吗？所以，交通，交通，交通，目前阻碍大亚湾房地产发展的最大瓶颈就是交通问题。没有新移民愿意每天花１００多元，两三个小时的时间来回折腾在深圳和大亚湾之间。 正所谓成也交通，败也交通，在交通没有完善之前，大亚湾开发商就必须付出更大的努力，改善交通，让大亚湾更宜居宜通方能更有出路。在完善之后，开通两地巴士，车费如果在１０元以内，时间在４０分钟之内，相信大亚湾的移民潮将会汹涌而至！而这一时刻，取决于沿海高速、南坪快速的完工。这一天，终究会到来，大亚湾的开发商们，再忍忍吧！ |
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